Ринок нерухомості розвивається бурхливими темпами, залучаючи не тільки чесних учасників, але і всякого роду шахраїв і аферистів, які зловживають довірою громадян та їх незнанням особливостей законодавства.

Щоб не залишитися ні з чим, треба знати, при яких обставинах угода може бути визнана недійсною.

Юристи говорять про те, що існує багато лазівок в законодавстві при оформленні угод з нерухомістю, оскільки немає чіткої класифікації угод, але є норми, що регулюють певні операції з нерухомістю. Перерахувати всі ці угоди не надається можливим, оскільки нерухоме майно може виступати об’єктом цивільних прав, а угод де предмет нерухоме майно безліч.

Суд може визнати угоду недійсною після звернення з відповідним позовом. Найчастіше причиною визнання угоди недійсною, є недотримання договору фірмою. Наприклад, угода передбачала виконання будівельних і обробних робіт, але у фірми, яка виступає в ролі підрядника, не було ліцензії на той момент вона була прострочена. Ще однією причиною є відсутність у сторін повноважень на укладення угоди, придбання житла особами, які не мають права на власність певних об’єктів, порушення законодавчих вимог стосовно об’єктів нерухомості.

Також вагомою підставою визнання правочину недійсним є укладання договору з недієздатною особою або особою, дієздатність якої обмежена, без дозволу органу опіки та піклування. Якщо операція відбувалася із застосуванням насильства або із застосуванням обману, вона теж буде визнана недійсною. Те ж саме буде, якщо договір підписав чоловік, який не усвідомлює своїх дій. Всі ці факти щодо фізичних осіб встановлюються судом на підставі висновку медичного обстеження або іншого висновку.

Як правило, під часткової недієздатністю розуміють наявність у людини психічних розладів та інших важких хвороб. Але в це поняття входять такі стани, як сп’яніння, стрес, передінфарктний стан, також на стан людини впливають сильні болі і прийом сильних знеболюючих і психотропних засобів. Довести, що чоловік перебував саме в такому стані дуже складно, але саме на ці підстави покладається сторона, що вимагає повернення угоди.

Тому судова трактування «угода визнана недійсною на підставі того, що одна зі сторін не розуміла, що робить, не контролювала свої дії і не могла керувати своєю поведінкою» зустрічається дуже часто, у практиці розгляду угод з нерухомістю.

Якщо суд постановив визнати угоду недійсною, то сторони повинні повернути один одному все отримане в результаті проведення операції. В юриспруденції це називається «реституція – повернення в початкове положення. Тобто покупцеві повертають кошти, а продавцю повертають нерухомість. Сума, яка повертається покупцю, визначається сумою зазначеної в договорі. Тому вартість нерухомості найкраще вказувати реальну, щоб при виникненні такої ситуації не залишитися «біля розбитого корита».

Існує ряд угод, в результаті визнання їх недійсними, реституція не можлива. Наприклад, при поверненні угоди, про оренду майна, що нічого нікому не повертається, орендар просто звільняє приміщення. Якщо відбувається порушення законних прав та інтересів громадян, закон надає право сторонам та третім особам звернутися з позовом до суду і вимагати відшкодування збитків.

На Україні реєстрацію угод з нерухомістю в Держреєстрі здійснює нотаріат. Укладення договору відбувається у нотаріуса, який перевіряє наявність всіх необхідних довідок і правильність оформлення документів. Якщо у нотаріуса є сумніви в достовірності того чи іншого документа, або є підозри у нечесності стосовно однієї із сторін, або фізичний стан одного з учасників договору викликає побоювання (неадекватна поведінка, погане самопочуття), то угода не повинна бути оформлена. В цьому є дотримання професійно-етичного кодексу нотаріуса, але, на жаль, як показує практика, таке відбувається не завжди.

В арсеналі засобів «запеклого» шахрая є безлічі засобів обдурити довіру громадян або скористатися юридичною неграмотністю. Тому не здійснюєте операції з малознайомими особами, підозрілими, особливо, якщо умови поведінки операції дуже вигідні. Завжди користуйтеся послугами професіоналів – юристів та інших фахівців у сфері нерухомості. Для перевірки своїх підозр вам доведеться використовувати не тільки знання закону, але і навички психолога. Нечесного людини завжди видають жести та інші дивацтва поведінки.

Для того, щоб не потрапити на вудку аферистів варто проявити максимум уваги, перевірити справжність всіх довідок і документів, вивчити історію походження нерухомості, хто колись був власником і за яких обставин вона переходила від власника до власника. Дуже часто можна позбутися нерухомості, навіть у випадку якщо ваша угода бездоганна, а одна з попередніх угод незаконна. У цьому випадку ви теж ризикуєте залишитися ні з чим.

Щоб упевнитись у дієздатності продавця, відправте запит у відповідні органи для з’ясування особи: не було судових рішень про визнання особи недієздатною або не обмежена чи працездатність особи. Але з’ясувати істину не завжди можливо, тому, що обліку таких громадян ніхто не веде.

Звертайте увагу на всі дрібниці. Якщо ціна занижена в порівнянні з середньоринковою, це може бути вагомою підставою підозрювати продавця в нечесності. Нікому не вигідно продавати майно нижче реальної вартості. У законодавстві є навіть вказівка на цей рахунок, розривати угоди, в яких вартість об’єктів занижена.

В результаті недосконалості нашого законодавства, існують ситуації, коли виникають суперечності при здійсненні угоди. Наприклад, договір довічного утримання за норми одного закону повинен засвідчуватися державним нотаріусом, а за нормою іншого закону може бути зареєстрований приватним нотаріусом. Був інцидент у суді, договір був визнаний недійсним, тому що був посвідчений приватним нотаріусом.

Всі ці обставини виникають від незнання законів і неправильного користування законодавчих актів. Так, наприклад, суд визнав договору про угоди з нерухомістю дійсними, хоча вони були укладені з особами померлими на день укладення угоди. Тут і без з’ясування інших обставин зрозуміло, що угода не має юридичної сили.

Будемо вдячні за оцінку
Дуже поганоПоганоПосередньоДобреВідмінно (Поставте оцінку першим)

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься.

*