Доцільно розділяти два способи реалізації заставного, проблемного майна – добровільне та примусове.

Що стосується добровільного, то цей варіант найбезпечніший для покупця проблемного активу. Позичальник добровільно передає майно (рухоме / нерухоме) у рахунок погашення боргу. Отже, банк як зацікавлена ​​сторона, також приділяє увагу контролю за чистотою проведеної угоди. Крім того широко практикується переуступка кредиту – покупець бере на себе зобов’язання погасити заборгованість за кредитним договором, а банк передає майно зобов’язувалася стороні.

Другий спосіб передбачає примусову реалізацію майна боржника, вилученого банком, в рамках виконавчого виробництва, на публічних торгах. У такому випадку покупця спокушає дуже низька, порівняно з ринковою, ціна майна. Але при цьому слід враховувати, що і ризики зростають пропорційно зниженню ціни. Попередній власник може зажадати повернення проданого майна в судовому порядку (що найчастіше і трапляється).

При покупці заставного майна у банку через аукціон необхідно звернути увагу на один з важливих факторів, а саме – на кредитний договір, оскільки такий договір може бути визнаний судом недійсним.

bigКрім того, самі публічні торги можуть визнаватися судом недійсними, внаслідок незаконності дій державного виконавця (наприклад, якщо майно було реалізовано як арештоване, а не іпотечне). Так, Законом України «Про іпотеку» та Положенням про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставного майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1448 від 22 грудня 1997 року, закріплений спеціальний порядок реалізації предмета іпотеки, який у разі його порушення тягне за собою визнання аукціону недійсним.

Також відзначимо, що право стягнення на предмет іпотеки виникає у банку тільки за умови, що не менше ніж за 30 днів боржнику попередньо направлено письмову вимогу про погашення боргу та письмове попередження про примусове стягнення майна.

Ст. 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено накладення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса, або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Останні два випадки особливо ризиковані для покупця, оскільки заборгованість за кредитним договором повинна бути практично безперечною, а нотаріус, в силу відсутності достатніх повноважень, в більшості випадків позбавлений можливості упевнитися в такій безспірності. Отже, виникає безліч судопроизводств, за результатами яких виноситися судове рішення про скасування виконавчого напису нотаріуса. Також велика ймовірність наявності обтяжень на майно у разі його реалізації в позасудовому порядку. Таким чином, покупцеві необхідно особливо ретельно вивчати і аналізувати всі правовстановлюючі документи на майно та дані державних реєстрів.

Якщо мова йде про придбання нерухомості, то особливо важливо перевірити наявність реєстрації у квартирі осіб крім боржника, зазначеного безпосередньо в договорі, особливо це стосується неповнолітніх дітей (див. ч. 4 ст. 12 Закону України "Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей ").

Набуття права власності і укладення договору купівлі-продажу, як відомо, не скасовує реєстрацію за місцем проживання, і покупець в наслідку дізнається, що законне право користування квартирою належить не тільки його родині.

Має місце судова практика визнання недійсним договору купівлі-продажу у разі відсутності згоди органу опіки та піклування. Скасувати такі судові рішення можна в апеляційному порядку, але, тим не менш, процедура судового розгляду завдає чимало клопоту клієнту – «щасливому покупцеві дешевого житла». Недобросовісний боржник, подбавши про реєстрацію дітей, може також ефективно скористатися нормами Сімейного, Цивільного, Житлового кодексу України та, звичайно ж, Конвенцією про права дитини і Конституцією України. Правда, банки і державні виконавці не менше зловживають правами і без дотримання вимог законодавства стрімко і охоче реалізують заставне майно. У силу ст. 388 Цивільного кодексу, власник має право витребувати майно від набувача у випадку, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. У цьому контексті особливо можуть постраждати добросовісні покупці заставних автомобілів, заздалегідь не подбали про перевірку дійсного походження транспортного засобу. Виходячи з викладеного, не дивлячись на те, встановить суд порушення з боку банку або визнає вимоги боржника необгрунтованими, добросовісний покупець не звільняється від ризику потерпіти збитки і не вступити у володіння майном.

У випадку якщо Ви все ж прийняли рішення придбати заставне майно, рекомендуємо поставитися до процедури оформлення угоди з максимальною скрупульозністю. Пам’ятайте, що банки не несуть відповідальності за юридичну чистоту угоди стосується придбання заставного майна за договором купівлі-продажу між сторонами.

Доцільно досконально перевірити всі правовстановлюючі документи, кредитний або іпотечний договір, упевнитися у відсутності обтяжень майна та правомірності дій нотаріуса, державного виконавця та інші. Це можна здійснити шляхом подання запитів до податкової і виконавчі служби, а так само до Єдиного реєстру заборон відчужень майна.

Будемо вдячні за оцінку
Дуже поганоПоганоПосередньоДобреВідмінно (Поставте оцінку першим)

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься.

*