Опитування
Які банківські послуги Вас цікавлять?

Що різко подорожчав на початку року долар, привів до відчутного зростання вартості споруджуваних квадратних метрів житла. А слідом за нею збільшилася і кількість тих, хто відмовився від покупки квартири за новою ціною, – у людей просто не вистачало грошей для оплати нових внесків будівельникам. Тому вони стали розривати договори інвестування. Найчастіше так поступали дві категорії інвесторів: ті, хто виявився не готовий до того, що квартира обійдеться в півтора рази дорожче, а також ті, хто не встиг вчасно конвертувати валютні накопичення. Покупці, чиї основні заощадження і дохід обчислювалися в гривні, після зростання цін на квадрати зрозуміли, що у них просто немає можливості продовжувати виплати по розстрочці.

Втім, забудовники стверджують, що людей, які бажають вийти з проекту до його введення в експлуатацію, поки не так вже й багато. «Кількість розірвань договорів в 2015 році збільшилася всього лише на 0,3% по відношенню до 2014 року. Найчастіше це траплялося в житлових clip_image001комплексах економ-класу, оскільки найменш забезпечені верстви населення гостріше відчули на собі кризові явища в економіці.

Фахівці вважають, що основним аргументом залишатися в проекті для покупця є інфляція. При цьому вони відзначають, що кількість бажаючих вийти з інвестиції та повернути свої кошти буде рости. Принаймні, в столиці.

Вийти з проекту

У чинному законодавстві для будівельників ніхто не затвердив єдиних правил, як повинен відбуватися вихід інвестора з проекту. Всі регулюється договором кожної будівельною компанії з клієнтами.

Законодавчо прописані лише загальні постулати. Інвестиційні договори (у тому числі укладені з Фондами фінансування будівництва та фондів операцій з нерухомістю, які мають виключне право залучати гроші фізосіб для зведення житла) дозволяється розривати за згодою сторін, в односторонньому порядку (якщо така можливість передбачена договором або законом) і за рішенням суду .

Найчастіше інвестори-фізособи користуються першим шляхом (за згодою сторін) або за допомогою поступки права вимоги. Простіше кажучи, продаючи своє недобудоване житло разом з вкладеними в нього грошима іншій людині, яка здатна доплатити решту суми за житло і отримає квартиру у власність, коли її добудують.

У теорії у людини, у якої не вистачає грошей на житло, що подорожчало, є ще одна можливість – вибрати у забудовника іншу квартиру. Менше й дешевше.

У деяких договорах передбачена також можливість розірвання договору виключно з ініціативи забудовника, якщо інвестор не виконав фінансові зобов’язання за договором. Більш того, в цьому випадку йому ще й нараховується штраф за подвійною обліковою ставкою НБУ (60% річних) на суму невиконаних зобов’язань за кожний день прострочення.

При цьому для одностороннього розірвання договору забудовнику найчастіше досить послати листа інвестору.

Гроші чекати два роки

Найбільше постраждати при розірванні договору можуть члени кооперативів. Відповідно до закону України «Про кооперацію», при достроковому розірванні договору пайові внески за житло повертаються члену кооперативу відповідно до його статуту.

Як правило, у статутах житлових будівельних кооперативів (ЖБК) передбачено, що у разі добровільного виходу або виключення асоційованого члена з кооперативу вартість паю повертається протягом двох років після подачі заяви. Причому вартість паю визначається кооперативом на момент подачі заяви про вихід, а не на момент його повернення.

Тобто якщо гроші ви вкладали у гривні, а інфляція за два роки склала двозначне число, то до моменту повернення грошей придбати за них можна буде тільки старий автомобіль. Причому якщо в статуті не передбачена відповідальність кооперативу за несвоєчасне повернення паю (а таке можливо), то вимагати справедливості безглуздо.

Ще один момент: відповідно до ст. 19 Закону України «Про кооперацію» саме кооператив є власником будівлі, тому він може взяти кредит у банку, передавши в заставу об’єкт незавершеного будівництва або майнові права на нього – саме ті квартири, за які люди внесли свої кошти. У той же час до повного погашення кредиту кооператив не може без згоди банку передати квартиру її покупцям – для оформлення прав власності. А значить, без згоди банку вийти з кооперативу та отримати свої кошти назад теж не можна.

Мінус 30%

Розірвання договору за згодою сторін відбувається так: інвестор письмово попереджає забудовника про розірвання договору, підписує двосторонню угоду із зазначенням терміну повернення грошових коштів і чекає своїх грошей.

Скільки він на цьому втратить і за що додатково заплатить, залежить від умов договору.

Наприклад, у договорах участі у фонді фінансування будівництва (ФФБ) зазвичай є такий пункт, як оплата управителю за оформлення відмови від участі у фінансуванні будівництва. Ціна питання – 5% від вартості об’єкта інвестування з розрахунку ціни квадратного метра на день подання заяви про відмову від участі.

А ще є штрафні санкції забудовника за розірвання договору: від 3% до 30% вартості квартири на момент подачі заяви. «Київміськбуд», наприклад, повертає покупцеві на його розрахунковий рахунок все фактично внесені кошти за договором за вирахуванням 5% в якості штрафу.

Знайти нового покупця

Щоб не віддавати пошуки нового покупця на милість забудовника, придумана можливість зміни сторони за договором третій особі (вона ж відступлення права вимоги). Вона регулюється ст. 512-519 Цивільного кодексу. Щоб провести таку процедуру, потрібно письмово повідомити забудовнику про наміри вийти з інвестпроекту шляхом уступки свого права – це перший крок. Другий – одержати від забудовника згоду на такий маневр. Третій – знайти нового покупця і підписати угоду про зміну сторони за договором. Останнє – заплатити забудовнику винагороду за зміну власника (якщо це прописано в договорі).

В цілому по ринку, якщо права переуступають особам першої групи споріднення (діти, чоловік або батьки), то винагорода забудовнику платиться в розмірі від 0,1 до 1% від ціни договору, а якщо стороннім людям – в середньому 3%.

Після цього новий кредитор (покупець) отримує документи за договором (сам договір, підтвердження оплати і т. п.), платить забудовникові належну суму, а будівельник повертає гроші первинного інвестору, який виходить з проекту.

Обмін на іншу квартиру

Цей варіант найкомфортніший як для забудовника, який не повинен віддавати грошей, так і для покупця, який все-таки отримує нове житло. Причому міняти можна як на меншу (або більш дешеву), так і на велику (або більш дорогу) житлоплощу в будь-якому з об’єктів забудовника.

У «Київміськбуду», наприклад, якщо покупець хоче поміняти більш дешеве житло на більш дороге (більш ніж на 100 тис. грн), він звільняється від сплати винагороди компанії.

Якщо ж різниця менше 100 тис. грн, покупець оплачує компанії в якості винагороди 1% від вартості «старої» квартири.

Джерело: Вести, Бізнес

Будемо вдячні за оцінку
Дуже поганоПоганоПосередньоДобреВідмінно (Поставте оцінку першим)

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься.