Можливо, зовсім не Роберт Кіосакі придумав цю схему, але він нам про неї розповів, за що гідний всілякої з нашого боку подяки. Всупереч розхожій думці, вона працює і в Росії, і в Україні, і в Південно-Африканській Республіці, нема сумнівів, що і в інших країнах.

За своєю внутрішньою суттю, вона досить прозора і проста, як все геніальне, але, по-перше, ніхто (в першу голову, сам Кійосакі) її такою не називає, а по-друге, вона не є масовим продуктом. У зв’язку з цим, дозвольте зробити два відступу від теми.

Відступ перший. Напевно, багато хто з нас зустрічали фінансові пропозиції (останні півроку-рік ними особливо рясніє інтернет) заробити не тільки швидко, багато і легко, а швидше, більше і легше інших. Самовихваляння в таких пропозиціях доходить до ступеня, що викликає мимовільних нервовий сміх навіть у бухгалтерів, загартованих багаторічним спілкуванням з вітчизняною податковою системою. Це – явна ознака шахрайства, який повинен насторожити читача з перших слів. Інша ознака обману – це заплутаність самого бізнесу і складна схема розподілу його доходу, які покликані відвернути увагу клієнта від дійсно важливих речей.

Відступ другий. Ми виховані на масових банківських продуктах, найочевиднішим прикладом яких є депозит. Депозитна ставка однакова для всіх, депозити в різних банках принципово нічим один від одного не відрізняються. Це дає нам право усереднювати ту саму температуру по лікарні з анекдоту. У нерухомості, цей прийом непридатний. Хоча аналітики і виводять середню вартість квадратного метра, її розбіг просто величезний. А одним із стовпів розумного інвестування в нерухомість, як раз і є мистецтво правильного вибору об’єкта. Наприклад, на ринку одночасно присутні тисячі пропозицій однокімнатних квартир, але нам потрібна тільки одна з них. Переглянути всі об’єкти особисто не представляється можливим, для цього потрібен дієвий алгоритм відбору, без якого в цій сфері можна покладатися тільки на щасливий випадок.

Таким чином, при всіх своїх перевагах, схема Кійосакі не має і не може мати широкого розповсюдження. Але нам воно і ні до чого, нам важливо використовувати її особисто для себе. З іншого боку, якби кредитні менеджери банків були обізнані в ній краще, позичальникам було б легше.

Як вже говорилося раніше, здача нерухомості в оренду – це бізнес, а покупка нерухомості – це інвестування в бізнес. Купуючи наш об’єкт в кредит, ми інвестуємо у власний орендний бізнес.

З іншого боку, – і це ми теж обговорювали, – і інвестування, і сам бізнес – це управління одним з наших життєвих ресурсів, який називається «матеріальні активи».

З третього боку, купуючи в кредит нерухомість, ми формуємо капітал сім’ї на основі постійних товарів, одним з яких і є наш об’єкт.

Отже, – приклад самої схеми (цифри умовні).

  1. Ціна об’єкта: 140 000
  2. Витрати на оформлення: 10 000
  3. Початковий внесок: 40 000
  4. Витрати (З): 10 000 + 40 000 = 50 000
  5. Кредит (К): 140 000 – 40 000 = 100 000
  6. Термін кредиту (Ср): 100 місяців
  7. Ставка кредиту (Ст): 1% в місяць
  8. Кредитні платежі:
    • Тіло (Т) = К: Ср = 100 000: 100 = 1 000/мес.
    • Відсотки (П) = К * Ст: 100% = 100 000 * 1%: 100% = 1 000/мес.
    • Всього (КП) = Т + П = 1 000 + 1 000 = 2 000/мес.
  9. Податки, комунальні та інші витрати (КР) = 500
  10. Дохід від оренди (Д) = 3000
  11. Чистий дохід (Ч) = Д – КП – КР = 3 000 – 2 000 – 500 = 500

Вийшло наступне. Витративши 50 000, ми придбали об’єкт, вартістю 140 000, плюс джерело постійного доходу в 500/мес. В даному випадку, це 500: 50 000 * 100% = 1% / міс. Здається, мало, оскільки, не будь +2 000/мес. кредитних платежів, ми отримували б уп’ятеро більше. Але ні, не уп’ятеро, адже дохід 2500 довелося б ділити на повну суму витрат 150000, і це було б приблизно 1,7% / міс. Але такої суми у нас просто не було, а якщо б і була, то ми б краще купили в кредит три подібних об’єкта і отримували б з них в сукупності 3% / міс. проти 1,7% / міс.

Отримати таке співвідношення не просто, але можливо. Головне відкинути основну масу порожніх, сміттєвих пропозицій, якими заповнений ринок і вивудити з них. Можливо, єдину в своєму роді перлину. Навряд чи вона виявиться в секторі житлової нерухомості; в першу чергу, треба розглядати офісні, торговельні, складські площі. Існує маса факторів, що впливають на наш вибір. Оскільки вони не є предметом даного матеріалу, зупинятися на них не будемо.

Очевидно, що підсумкову цифру доходу можна було б покращити зменшивши ціни об’єкта, витрат на оформлення, ставки кредиту, розміру початкового внеску, податків і комунальних витрат, а також – шляхом збільшення терміну кредиту і вартості оренди. Над кожним з цих параметрів можна працювати, домагаючись його зміни в потрібну сторону. Це – теж окрема і чимала тема.

Коли виплата кредиту закінчиться, ми зможемо отримувати вже 2500/мес. Але наші витрати залишилися на рівні 50 000, тому що все інше (а це було 200 000) виплатила наша оренда. Дохід складе 2500: 50 000 * 100% = 5% / міс., Тобто, дійсно, вп’ятеро більше, ніж під час кредитування. Таку прибутковість ніколи не зміг би отримати покупець того ж об’єкта, який заплатив готівкою. Ось чому існує думка, що покупка орендної нерухомості менш вигідна, ніж, наприклад, зберігання грошей на депозиті. Найсмішніше, що в середньому, так воно і є. Ось – ще одна причина не бути середнім, не бути, як усі.

Але найцікавіше буде далі.

Припустимо, пройшло 50 з наших 100 місяців, вже погашені 50 000 з необхідних 100 000 кредиту. Припустимо, ринкова вартість нашого об’єкта не змінилася (якщо виросла, ще краще; якщо знизилася, все одно порахуємо). Ми приходимо в свій (але можна і в чужій) банк з пропозицією. У нас є об’єкт, вартістю 140 000, який приносить щомісяця 2500 чистого доходу і за який ми повинні вам 50 000. Ви бачите, що ми – сумлінний позичальник, здатний виконувати кредитні зобов’язання, і наш рівень доходу дозволяє це. Давайте проведемо перекредитування нашого об’єкта на його повну вартість. Ви дасте нам кредит 140 000, з якого ми погасимо наш борг 50 000, а гроші, що залишилися направимо на реконструкцію об’єкта, яка дозволить збільшити орендні платежі до 4 000/мес. чистими, а також – на початковий внесок для покупки нового орендного об’єкта, кредит на який, ми знову візьмемо у вас. Враховуючи нашу бездоганну кредитну історію, просимо ставку нового кредиту знизити, а його термін збільшити.

Правильні банки мріють про таких позичальників і в розумних межах погодяться піти їм назустріч. Правда, ситуація в кредитному секторі нині напружена: позичальники не вірять банкам, банки не вірять позичальникам, кожна сторона хитрує і шукає для себе односторонніх переваг. У такій атмосфері складніше придбати хорошу репутацію, але складніше, не означає, неможливо. Тому готуватися до реалізації схеми Кийосаки потрібно завчасно. Що це означає?

  1. Мати легальні і достатньо високі доходи. Найпростіше це зробити у сфері підприємництва. Досить не занижувати свої доходи і справно платити податки, які для малого бізнесу не такі й великі.
  2. Мати позитивну кредитну історію. Для цього треба активно використовувати кредитні карти, а також кілька разів брати і акуратно гасити невеликі кредити.
  3. Навчитися оцінювати і вибирати об’єкти нерухомості. Можливо, для цього доведеться попрацювати ріелтором.
  4. Навчитися складати і прораховувати бізнес-плани за орендним бізнесу.
  5. Вивчити принципи банківської роботи в напрямку різних видів кредитування, ближче познайомитися з кредитними менеджерами різних банків.
  6. Знати ситуацію з орендою в тому секторі нерухомості, який нас цікавить і в тому районі, який нас приваблює.

І наостанок. Нерухомість – один з активів, що визначають наше багатство в тривалій перспективі, і ставитися до неї треба відповідно.

Будемо вдячні за оцінку
Дуже поганоПоганоПосередньоДобреВідмінно (Поставте оцінку першим)

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься.

*