Новини світу кредитування та банківських послуг.

Таємниця ануїтету, або Іпотечна кімната

Багато хто з позичальників вже користувалися кредитами з ануїтетним графіком погашення, як підприємці за програмами мікрокредитування. Але останнім часом ануїтет пропонується позичальникам і на споживчі цілі, на купівлю автомобіля або житла. Наскільки це привабливо для позичальника, і чому банк змушений продавати такий продукт? Чому в цілому невигідно продавати іпотеку?

Для моделювання ситуації використовуємо щодо популярні умови кредитування. Кредит на покупку в Києві двокімнатної квартири. Вартість – 60 тис. доларів, або 489 тис. гривень. Параметри кредиту: до 20 років, ставка – близько 20% річних, власний внесок – 30%. Так як припустити плаваючу ставку (вона досить популярна) складно, то припустимо, що вона не плаває, а стабільна.

Порівнювати будемо лише спосіб погашення тіла кредиту: рівними частинами або аннуітетом.

Погашення рівними частинами

Перший щомісячний платіж максимальний, а потім йде на спад. Рівними частинами погашається тіло кредиту, і відсотків нараховується більше, чим менше тіла кредиту погасили.

Погашення аннуітетом

Математична формула ануїтету вирівнює співвідношення платежу по тілу і відсотках таким чином, що загальний платіж завжди однаковий. Часто навіть банківські співробітники пишуть, що графік погашення «рівними частинами», маючи на увазі ануїтет і те, що кожного місяця треба заплатити в касу однаково. Загальна сума платежу однакова, незалежно від того, кінець кредиту або ви тільки почали погашати. Спочатку в такому загальному платежі більше відсотків, а під кінець кредиту – більше тіла кредиту. Позичальник як би користується довше тілом кредиту, ніж якщо погашати щомісячно тіло кредиту рівними частинами. У підсумку за весь термін кредитування сплачується більше відсотків.

Чим більше термін кредитування, тим різкіше зростає сплата відсотків позичальником за ануїтетним графіком в порівнянні з погашенням рівними частинами.

Невипадково ануїтет спочатку застосовувався в Україні саме з кредитування підприємців. Є потреба в оборотних коштах на поточні витрати. І є стабільний рівень прибутковості, який дозволяє погашати кредит. Такому позичальникові зручно, якщо саме загальний платіж рівномірний. А враховуючи короткі терміни таких мікрокредитів (1-3 роки), істотною переплати відсотків не було.

Але що, якщо ануїтет пропонують на 5-7 років на покупку автомобіля, а то й на 20 років на покупку житла?

Подивимося кілька таблиць, які я розрахував за прикладом покупки квартири.

Внесок на місяць, тис. гривень
Всього сплата відсотків за термін кредиту, тис. гривень
Переплата за житло

20 років

Ануїтет
5,8
1285,7
376%

Рівними частинами
7,1
687,5
201%

Співвідношення

82%

187%

10 років

Ануїтет
6,6
474,7
139%

Рівними частинами
8,6
345,2
101%

Співвідношення

77%

138%

5 років

Ануїтет
9,1
207,1
61%

Рівними частинами
11,4
174
51%

Співвідношення

80%

119%

3 роки

Ануїтет
12,7
118
35%

Рівними частинами
15,2
106
31%

Співвідношення

84%

112%

Всього лише рік

Ануїтет
31,7
38,8
11,3%

Рівними частинами
34,2
37,1
10,8%

Співвідношення

93%

105%

Які можемо зробити висновки?

1. На самий короткий термін ануїтет практично не дає вигоди за меншим щомісячному платежу, але також незначно переплачуються і відсотки в порівнянні з графіком погашення тіла кредиту рівними частинами.

2. Вигідність ануїтету для клієнта – як можливість отримати кредит і погашати його щомісяця-несильно росте, починаючи вже з трирічного терміну. ​ ​Загалом щомісячна кредитне навантаження по ануїтету неістотно нижче максимального першого платежу за графіком погашення рівними частинами.

3. Вартість кредиту для клієнта за ануїтетним графіком погашення однозначно і пристойно зростає із збільшенням терміну кредиту. Починаючи з 20 років витрати на ануїтет у позичальника будуть майже в 2 рази вище, ніж за графіком погашення рівними частинами.

Еквівалент ставки за кредитом аннуітетом і рівними частинами

Якщо ставка в рекламі вказана як 20% з графіком погашення рівними частинами, то по ануїтету вона дорівнюватиме наступного.

Термін
Еквівалент ставки

20 років

37,4%

10 років
27,5%

5 років
23,8%

3 роки
22,4%

Всього лише рік

20,9%

Невигідність ануїтетного графіка для позичальника на тривалі терміни очевидна. Чому ж позичальник купує, а банкіри продають такі кредитні продукти?

У стандартній ситуації (поліпшення умов проживання) придбання квартири – не спонтанне емоційне рішення, а наслідок тривалого незадоволення, є капітальною статтею бюджету домогосподарства. Відповідно, рішення з кредитування позичальник намагається приймати виважено, наскільки вистачає фінансової грамотності, знайомих, досвіду в угодах купівлі-продажу нерухомості. Звичайно, є сегмент позичальників, які не розуміють, що купують, але це зовсім інша історія, історія процесу еволюції і виживання найсильніших.

Причина пошуку банкірами більшої прибутковості в іпотечних продуктах, незважаючи на специфічність стану душі покупців таких продуктів, – це не тільки здорова і кожному притаманна спрага отримання більшого доходу.

Це теж не повністю викликано саме проблемою ліквідності банків. Відсутність довгострокових ресурсів для довгострокового кредитування позичальника – це взагалі відсутність можливості кредитувати на довгий термін, але не зовсім причина спроб отримати більший дохід.

На мій погляд, головна проблема іпотечного кредитування – це втрата грошима вартості в часі і тривалий термін оборотності (зворотності) іпотечного кредиту.

Економісти, що аналізують інвестиції, обов’язково оперують терміном NPV – net present value, або чиста приведена вартість. Це показник того, скільки коштуватиме отриманий дохід від проекту в майбутньому. Може, вигідніше інвестувати в інший проект, з більшою прибутковістю? Як якщо ми інвестуємо не в аналізований об’єкт, а в альтернативний напрям, навіть у депозит у банку. Прибутковість такого альтернативного напрямку – це міра фактичної інфляції капіталу, яким оперує інвестор.

Якщо припустити, що всі банки можуть на міжбанківському ринку кредитувати інші банки кредитом овернайт під 5% річних протягом 20 років (зараз – близько 2%, а восени 2012-го було і 40%, коли всю гривню вкладали в долар), а капітал ми нерозважливо не дали в борг, а поклали під банківський матрац, то сума 342,3 тис. гривень (кредит, який ми аналізували вище), через 20 років подешевшає до 129 тис. гривень, залишиться всього 37,7% від капіталу.

Якщо ми (банк) видамо іпотеку з прибутковістю 20% річних, а загальне знецінювання буде все те ж 5%, і отримані відсотки ми будемо все також видавати в іпотечні кредити, то через 20 років наш капітал зросте до 4,9 млн гривень, або в 14,2 рази. Непоганий бізнес, начебто?

Ну а якщо видавати споживчі кредити під 100% річних? Отримані відсотки направляти туди ж і видавати, видавати, видавати. У такому разі через 20 років наш капітал з 342,3 тис. гривень умовно перетвориться на 111 млрд гривень, тобто зросте в 324 тис. разів.

Прості чудеса геометричній прогресії, експоненційної послідовності.

Є легенда, що давним-давно мудрець, винахідник шахів, в нагороду за винахід попросив собі стільки зерна, скільки вміститься на кожній клітині шахової дошки. Якщо на кожній наступній клітці буде в два рази більше, ніж на попередній. За однією з версій йому відрубали голову, бо потрібно було дати 18 446 744 073 709 551 615 зерен. За підрахунками це більше, ніж взагалі було вирощено за всю історію людства.

Така нехитра математика будь-якому підприємцю (і вже тим більше досвідченому фінансисту) дасть зрозуміти, що дешевої іпотеки не буде не тільки по відсутності довгострокових ресурсів у банків, але і при наявності такої золотої жили, як споживче кредитування.

Відповідно, для запуску такої економікообразующей теми, як доступність житла і бебі-бум (так-так, ставки можуть бути вище, ніж просто продаж зайвих висоток), потрібно організовувати реально доступну державну іпотеку не тільки з соціального житла. Усвідомлені бебі-мейкери потребують не в соціальному, а в сімейному житло, відповідному їх соціальному статусу. Або можна зробити іпотеку економічно привабливою для банків. Щоб виник ринковий інтерес до видачі іпотечних кредитів.

Враховуючи масштаби такого необхідного дотування економіки державою, масштабна іпотека, ймовірно, не більше ніж міраж. А ось перегляд процесів ціноутворення і собівартості споживчих кредитів більш ніж можливий. Навіть на комерційному рівні, без участі держави. Замість дуже дорогих статистичних моделей аналізу споживчих портфелів можна зробити системної колекторську роботу. Сам факт безумовного покарання і стягнення кредиту буде стимулювати і фінансову грамотність і дасть можливість знизити ціни. Хороший позичальник ніколи не платив і не платить за іншого за споживчими кредитами. Якщо сума кредиту – 5 тис. гривень на рік, то різниця між ставкою 20% річних і 100% річних на місяць становить 212 гривень по ануїтету і не настільки важлива для позичальника, а отже, не є пріоритетним критерієм вибору.

Банківський ринок прагне продавати споживчі кредити, тому що їх беруть, це прибутково і не ризиковано. Продавати іпотечні кредити нікому (немає бажаючих робити сімейну клітинку), низькоприбутковими і ризиковано (спробуйте виселити сім’ю з дитиною).

Ймовірно, процес конкуренції поступово наблизить ставки по споживчому кредитуванню до іпотечного. Але поки ця тенденція не буде явною, будь-які спроби стимулювання іпотечного кредитування будуть малоуспішні. Навіть продаж ануїтету на 20 років.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься.

Опитування
Які банківські послуги Вас цікавлять?