Новини світу кредитування та банківських послуг.

Рефінансування іпотечного кредиту – керівництво до дії

Рефінансування (перекредитування) іпотечного кредиту – це фінансова операція з метою зміни умов кредиту під заставу нерухомості, раніше отриманого в одному банку (первісна іпотека), шляхом отримання кредиту в іншому банку (наступна іпотека). Метою рефінансування кредиту є зміна умов кредитування убік, вигідну для позичальника. У даній статті розглядаються питання, пов’язані з рефінансуванням іпотечних кредитів у російських банках.

Рефінансування іпотеки відбувається шляхом повного дострокового погашення заборгованості позичальника за первісною іпотеці об’єкта житлової нерухомості в одного банку новим кредитом, який позичальник отримує в іншому банку за договором наступної іпотеки того ж об’єкта нерухомості. Заставу об’єкта житлової нерухомості перереєстровується на другий банк.

Цілі рефінансування

Рефінансування кредиту може проводитися з різними цілями:

1. Найбільш поширеною метою рефінансування є скорочення підсумкових витрат позичальника по поверненню іпотечного кредиту. Досягнення даної мети відбувається за рахунок рефінансування кредиту за більш низькою відсотковою ставкою, що призведе до зменшення переплати за кредитованого житло. Для здійснення рефінансування найбільш сприятливим моментом є періоди загального ринкового зниження іпотечних ставок, які можуть неодноразово відбуватися за термін іпотечного договору. Хороші можливості для позичальників відкривають або поява на іпотечному ринку нового гравця, або спроба агресивного зміни своєї ринкової частки існуючим учасником іпотечного ринку, які можуть супроводжуватися наданням демпінгових ставок.

2. Іншою метою може бути скорочення щомісячного платежу по обслуговуванню кредиту за рахунок збільшення терміну кредитування.

3. Рефінансування іпотеки дозволяє змінити валюту кредиту.

4. Рефінансування може застосовуватися для отримання позичальником додаткових позикових фінансових ресурсів, забезпечених іпотекою нерухомості. Можливість отримання додаткових кредитних коштів виникає у разі зростання вартості заставного об’єкта нерухомості, надання рефінансує банки підвищеної суми кредиту по відношенню до оціночної вартості заставного об’єкта або в тому випадку, коли позичальником була погашена значна частина заборгованості по тілу кредиту.

Такий спосіб отримання додаткових позикових коштів може становити інтерес, оскільки ставки споживчого кредитування істотно перевищують ставки іпотечних кредитів. Однак далеко не всі програми рефінансування іпотечних кредитів дозволяють отримати суму коштів, що перевершує залишок основного боргу за рефінансуються кредитом. Наприклад, при рефінансуванні іпотечного кредиту в Ощадбанку позичальник не зможе одержати кредит, що перевершує величину залишку основного боргу що рефінансується кредитом. У той же час, банк "ВТБ 24" дане обмеження не передбачає.Инвестирование-в-недвижимость.-Сдача-дома-в-аренду.

Основні проблеми рефінансування іпотечних кредитів

1. Банки пред’являють різні вимоги до заставного житла, внаслідок чого той об’єкт житлової нерухомості, який був схвалений первісним банком-кредитором, може бути відхилений рефінансує банки.

2. Кожен банк має свій список акредитованих оціночних і страхових компаній, тому доведеться отримати нову експертну оцінку вартості заставного житла і укласти новий договір іпотечного страхування.

3. Звичайним є вимога згоди першого кредитора на подальшу іпотеку на користь рефінансує банки. Згода повинна містити відомості про кредиторі і предмет іпотеки. Дане згоду на подальшу іпотеку є одним з найбільш серйозних перешкод при рефінансуванні іпотечного кредиту. Право позичальника на подальшу іпотеку міститься у федеральному закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)». Однак банк-кредитор за першим договором про іпотеку не зобов’язаний давати такої згоди.

У первинному договорі іпотеки може міститися положення про заборону наступної іпотеки. В даному випадку, за позовом заставодержателя за попереднім договором суд може визнати недійсним наступний договір про іпотеку, ув’язнений, незважаючи на заборону, встановлену попереднім договором про іпотеку. У розглянутому випадку рефінансування можливе тільки після отримання згоди банку-кредитора за спочатку іпотеці.

Якщо попередній договір про іпотеку не забороняє подальшу іпотеку, але передбачає умови, на яких може бути укладений наступний договір про іпотеку, останній повинен бути укладений з дотриманням цих умов.

Отже, в тому випадку, якщо рефинансирующий іпотечний кредит банк розглядає наявність згоди першого кредитора на подальшу іпотеку в якості обов’язкової умови укладення іпотечного договору, а перший кредитор такого згоди позичальника не дає, але в кредитному договорі відсутня пряма заборона наступної іпотеки, то слід шукати інший банк для рефінансування.

4. Якщо на момент надання кредиту від рефінансує банки позичальник не може надати заставу у вигляді житлового приміщення, то банк буде вимагати один з інших видів забезпечення, які будуть діяти до моменту укладення з позичальником договору застави об’єкта нерухомості, що є заставою по первинному кредитом. Таким забезпеченням може бути поручительство одного або декількох фізичних осіб з достатньою платоспроможністю, юридичної особи, а також будь-яке інше забезпечення. На період перереєстрації застави на користь рефінансує банки може бути введена підвищена ставка кредитування.

Позичальникам, яким складно знайти забезпечення на час перереєстрації застави, можна звернутися до послуг іпотечних брокерів . Деякі з їх числа пропонують при рефінансуванні іпотечного кредиту свою участь в угоді в якості гаранта перед рефінансує банки на період перереєстрації заставного об’єкта на користь банку.

5. Кредитна історія позичальника повинна бути бездоганною.

Додаткові витрати

Рефінансування іпотечного кредиту супроводжується рядом додаткових витрат:

• Комісії за повне дострокове погашення кредиту, які може містити первинний кредитний договір.
• Комісії за розгляд кредитної заявки і за видачу кредиту, які можуть передбачатися програма рефінансування.
• Витрати на повторну експертизу оціночної вартості заставного житла.
• Витрати на іпотечне страхування: особисте страхування, страхування титулу і страхування предмету застави.
• Додаткові витрати на оплату відсотків на період перереєстрації застави на рефинансирующий банк.
• Нотаріальні витрати на оформлення угоди в нотаріальній конторі, відповідної вимогам рефінансує банки.
• Державне мито при реєстрації договору іпотеки на користь рефінансує банки;
• Витрати по зняттю обтяження первинного кредитора.

Дії позичальника

Послідовність дій позичальника, навмисного рефінансувати іпотечний кредит, незначно відрізняється від отримання початкового іпотечного кредиту. Виняток становить одержання дозволу від банку-кредитора на подальшу іпотеку. Позичальникові необхідно:

• Знайти на ринку пропозиція по рефінансуванню кредиту і звернутися в обраний банк за консультацією.
• Заповнити заяву-анкету.
• Зібрати необхідні документи.
• Надати заяву-анкету та документи в банк.
• Отримати рішення банку.
• Надати документи на квартиру в страхову компанію.
• Підписати договір страхування та надати його в банк.
• Підписати кредитний договір.
• Погасити іпотечний кредит у первинного кредитора.
• Оформити договір іпотеки.

Незважаючи на значні складності та фінансові витрати, що супроводжують перекредитування іпотеки, позичальнику слід шукати на кредитному ринку сприятливі можливості для цього, оскільки ефект від рефінансування кредиту може бути дуже значним.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься.

Опитування
Які банківські послуги Вас цікавлять?