Продаж нерухомості, як і покупка, – непростий процес, який вимагає часу, грошей і здорових нервів. Враховуючи той факт, що в нашій країні часто змінюються закони і процедури різних операцій – до продажу житла варто підготуватися. Що потрібно знати, продаючи квартиру, і які витрати понесе продавець.

Якщо ви вирішили продати житло, в першу чергу, потрібно звернутися до ріелтора. Для продавця квартири послуги фахівця з нерухомості будуть безкоштовними, так як послуги посередника оплачує покупець. Зазвичай ріелтор перевіряє наявність документів на нерухомість, може попросити копію технічного паспорта і фотографії квартири для розміщення оголошення про продаж. Вивчивши всі фактори, ріелтор визначає ціну вашої квартири. Залежно від терміновості продажу та інших нюансів, ви можете збільшити або зменшити вартість житла.

Попередній договір купівлі-продажу квартири

Рано чи пізно на кожен товар знаходиться свій покупець. Якщо потенційний покупець вирішив придбати вашу квартиру, він повинен підтвердити свої наміри завдатком (зазвичай це сума становить від 1000 доларів) і підписаним договором завдатку. Ріелтор складає попередній договір купівлі-продажу об’єкта нерухомості. Найважливіші нюанси попереднього договору, на які варто звернути увагу:

  • ціна квартири в гривнях;
  • сума завдатку;
  • термін, до якого повинен бути складений і нотаріально затверджений основний договір;
  • термін, коли продавець повинен звільнити житло. Зазвичай продавцю на виселення з квартири дається місяць після підписання основного договору.

Якщо покупець відмовиться купувати квартиру, сума завдатку залишається продавцю. І навпаки, якщо ви передумаєте продавати квартиру, згідно з договором, доведеться заплатити суму в розмірі 2 задатків.

У попередньому і основному договорі купівлі-продажу нерухомості ціна вказується в гривнях. Якщо вартість квартири була встановлена в доларах, в день укладення попереднього договору потрібно домовитися, за яким курсом буде перерахунок.

Документи для продажу квартири

Отже, попередній договір підписаний, дата підписання основного договору визначена, тепер потрібно готуватися до нотаріального продажу. ipoteka_kredit_88x88.jpg.aspxЩо потрібно підготувати до цієї дати:

  1. оригінал документів на нерухомість (свідоцтво про право власності на квартиру, технічний паспорт, домову книгу);
  2. паспорт, ідентифікаційний код власника квартири;
  3. свідоцтво про шлюб власника квартири;
  4. згода чоловіка або дружини на продаж;
  5. свідоцтво про народження дітей і дозвіл від опікунських органів на продаж (якщо частина нерухомості належить дітям)
  6. форму 2 (для її отримання потрібно звернутися в ЖЕК або ОСББ);
  7. довідку про відсутність заборгованості по сплаті комунальних послуг та квартплати (у Формі 2 можуть вказати про відсутність такої заборгованості, тому не обов’язково просити окрему довідку);
  8. експертну оцінку квартири. Зазвичай цим питанням займається ріелтор, звертаючись до фахівців оціночної компанії, але оплатити послугу доведеться вам. До 1 листопада 2013 експертна оцінка квартири робилася таким чином: спеціаліст оглядав і робив фото квартири, йому надавалися копія технічного паспорта квартири, паспортні дані власника, на підставі чого він готував звіт експертної оцінки нерухомості, в якому вказував ринкову вартість квартири. Вартість послуг експерта становила – від 400 грн. З 1 листопада 2013 вступив в силу новий порядок оцінки майна для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, затверджений постановою Кабінету міністрів № 231. Оцінювати вартість майна можуть тільки сертифіковані у Фонді Державного Майна фахівці. Варто відзначити, що до 1 лютого 2014 діятиме спеціальний перехідний період, в ході якого в силі буде оцінка, проведена також оцінювачами, не які отримали відповідної освіти (тобто, експертну оцінку можна отримати за старим (чинному до 1 листопада) методу). З 1 лютого 2014 визначати ринкову вартість квартири будуть спеціальні програми (при цьому, спеціалісту не потрібно приходити до вас додому). Ввівши основні дані про квартиру, програма визначить її вартість. Хоча багато говорили про подорожчання експертних послуг після нововведень, на сьогодні отримати експертну оцінку можна за 300 грн.
  9. Виписка з квартири. Для виписки з квартири потрібно звернутися до відповідного районного відділу державної міграційної служби (колишній паспортний стіл), написати заяву, сплатити мито в розмірі 30,5 грн. У паспорті співробітник міграційної служби вкаже про зняття з реєстрації з місця проживання і видасть лист вибуття (який знадобиться для реєстрації за новим місцем проживання). Крім того, співробітник ЖЕКу або ОСББ повинен зробити відмітку про виписку з квартири в будинковій книзі, Формі 2.

Нотаріальне оформлення основного договору купівлі-продажу квартири

У нашій країні нерідко зустрічаються «чорні нотаріуси». Зазвичай нотаріуса вибирає покупець, так як він платить за його послуги. Але для мінімізації ризиків краще заздалегідь запитати у покупця, який нотаріус буде супроводжувати угоду, і «перевірити» цього нотаріуса на відсутність «темних справ».

Процедура оформлення договору купівлі-продажу виглядає так: ознайомлення з договором; оплата всіх податків і зборів; оплата покупцем вартості квартири; підписання договору купівлі-продажу.

За що платить продавець:

  • податок на доходи фізичних осіб: 5% від договірної або ринкової вартості квартири (податок нараховується на велику суму), 0% – у разі одночасного виконання трьох умов: 1) продається житловий будинок, квартира або їх частина, кімната, садовий (дачний) будинок (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі), а також земельна ділянка, розмір якого не перевищує норм безоплатної передачі землі, встановлених ст.121 Земельного кодексу України залежно від її призначення 2) продаж одного з перелічених об’єктів відбувається вперше в звітному календарному році. 3. відчужується об’єкт знаходиться у власності платника понад три роки. (Послуги банку при оплаті податку на доходи – 1-2% від суми податку)

Квитанцію про сплату податку на прибуток із продажу квартири краще зберегти для податкової інспекції.

  • Перевірка квартири на юридичну чистоту (оплата за пошук нотаріусом відомостей у Державному реєстрі прав) – 3 квитанції по 70 грн = 210 грн; (послуги банку – 3 * 5 = 15 грн)
  • Витяг з Державного реєстру прав – якщо робить нотаріус – від 150 грн, державна реєстраційна служба – від 120 грн (+5 грн послуги банку). Якщо квартира була зареєстрована після 1.01.2013г. – Не потрібно платити за виписку, оскільки цього року всі квартири вже реєстрували реєстратори Державної Реєстраційної Служби.
  • Витяг з Державного регістра обтяжень рухомого майна – 34 грн (+5 грн послуги банку).
  • Послуги банку за відкриття рахунку і перерахування грошей (400-600 грн).

З 1 вересня 2013 купівля-продаж нерухомості вартістю більше 150 тис. грн. здійснюється за безготівковим розрахунком. Після ознайомлення з договором купівлі-продажу квартири та оплати податків, покупець і продавець їдуть в банк для перерахування грошей. Тому краще вибрати відділення банку, яке знаходиться недалеко від нотаріуса. Співробітникові банку потрібно надати суму угоди і номер договору купівлі-продажу. Середня комісія банку за таку операцію – 400-600 грн. Після того, як гроші будуть перераховані на рахунок покупця, банк видає квитанцію-підтвердження перерахування грошей.

Після того, як нотаріус побачить підтвердження оплати, покупець і продавець можуть підписувати договір.

Підписуйте договір тільки після підтвердження банком перерахування грошей на ваш рахунок.

Припустимо, що продавець продає квартиру вартістю 500 000 грн. Розглянемо 2 варіанти: 1) дохід з продажу квартири не оподатковується 2) дохід оподатковується у розмірі 5%.

ВИТРАТИ ПРОДАВЦЯ КВАРТИРИ ПРИ ЇЇ ПРОДАЖУ (вартістю 500 000 грн.)

Податок на дохід фізичної особи

Плата за пошук нотаріусом відомостей у Державному реєстрі прав

Плата за виписку з Державного реєстру прав / Експертна оцінка

Витяг з Державного регістра обтяжень рухомого майна

Послуги банку

Разом

0%

3 * 70 = 210

150/300

34

500 +3 * 5 +5 +5 = 525

694

5% * 500000 = 25000

3 * 70 = 210

150/300

34

500 +25000 * 0,01 +3 * 5 +5 +5 = 775

26469

Таким чином, залежно від ставки податку на дохід, продавцю доведеться заплатити від 694 до 26 469 грн (у тому числі, за послуги банку – від 525 до 775 грн).

Будемо вдячні за оцінку
Дуже поганоПоганоПосередньоДобреВідмінно (Поставте оцінку першим)

3 Responses to Продаж квартири, основні нюанси і витрати

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься.

*