Покупка заставного майна, як уникнути ризиків?

Придбання заставного майна, як правило, приваблює покупців своєю вартістю. Однак багато хто вважає такі угоди занадто ризикованими. На що звернути увагу при покупці застави і як мінімізувати ризики такої угоди.

Насамперед, розберемося: що таке застава і з чого вона виникає? Застава є способом забезпечення виконання зобов’язання, в даному випадку зобов’язання, передбаченого кредитним договором. В силу застави кредитор (банк або інша фінансова установа) має право у разі невиконання боржником (позичальником) зобов’язання, забезпеченого заставою, одержати гроші за рахунок заставленого майна. Однак, всупереч розхожій думці, це не означає, що у разі невиконання боржником зобов’язання заставне майно автоматично переходить у власність кредитора або він отримує право його вилучити, реалізувати і т.д.

Існують декілька способом задоволення вимог кредитора за рахунок заставного майна. Від цього і залежатиме ступінь ризику у придбанні такого майна для третьої особи.

Реалізація заставного майна може відбуватися як у добровільному порядку, за згодою позичальника, так і примусово.

Спосіб 1. Продаж заставного майна, добровільно переданого боржником банку

В даному випадку продавцем виступає сам банк або інша фінансова установа, а отже він буде зацікавлений в тому, щоб угода відбулась і надалі не була оскаржена. З цієї причини такий варіант вважається найменш ризиковим для покупця, однак перевірити документи все ж варто.

На що звернути увагу:

• договір, на підставі якого предмет застави був переданий банку;
  
• наявність інших обтяжень майна (наприклад, за податковими зобов’язаннями);
  
• відсутність судових розглядів щодо предмета застави;
  
• технічна справність об’єкта (щодо транспортних засобів).
  

Переваги:

• висока надійність угоди;
  
• простота самої процедури.
  

Недоліки:

• ціна, як правило, вище в порівнянні з іншими способами відчуження заставного майна.
  

Спосіб 2. Придбання заставного майна у боржника

Такий варіант можливий за згодою заставодержателя (банку). При цьому відбувається заміна боржника у зобов’язанні – новим позичальником стає покупець заставного майна. Особливістю є те, що заборона на відчуження предмета застави може бути знята остаточно тільки після повного погашення заборгованості продавця по кредиту.

Можлива й інша схема: покупець передає позичальникові грошові кошти в сумі, необхідній для погашення заборгованості за договором кредиту, а той, у свою чергу, передає майно у власність покупця після погашення заборгованості та зняття з майна заборони на відчуження. У цьому випадку ризик для покупця найбільш великий, адже продавець, розрахувавшись з боргами, може і передумати. Убезпечити себе можна, уклавши з продавцем попередній договір купівлі-продажу, а також взявши з нього розписку про передачу грошей.

На що звернути увагу:

• вивчити договір переведення боргу на предмет відсутності додаткових комісій та інших платежів;
  
• упевниться в тому, що кредит погашений повністю, взяти в банку довідку про відсутність заборгованості;
  
• проводити угоду краще в приміщенні банку.
  

Недоліки:

• продавець може «передумати»;
  
• висока ціна.
  

Спосіб 3. Придбання примусово відчуженого майна з публічних торгів

Безумовно, найбільш привабливий варіант з погляду вартості – ціни на майно, яке реалізовує державна виконавча служба на аукціоні, набагато нижче ринкових. А от ризики покупця, на жаль, вище, ніж у випадку добровільного відчуження заставного майна. Якщо заставодавець не побажав розлучитися з предметом застави добровільно, висока ймовірність того, що він спробує це майно повернути. Варіантів розвитку подій декілька: оспорювання кредитного договору, оспорювання договору застави, визнання самого аукціону недійсним.

На що звернути увагу:

• вивчити кредитний договір і договір застави на предмет їх можливої недійсності;
  
• дізнатися, що послужило підставою для примусової реалізації майна: судове рішення, виконавчий запис нотаріуса;
  
• якщо стягнення на предмет застави накладено за рішенням суду, дізнатися чи не оспорюється воно в касаційному порядку;
  
• якщо мав місце виконавчий запис нотаріуса, упевнитися, що заборгованість є безперечною;
  
• упевнитися в правомірності дій державного виконавця;
  
• стежити за дотриманням процедури проведення торгів;
  
• упевнитися, що в іпотечній квартирі не зареєстровані неповнолітні.
  

Переваги:

• найнижча вартість.
  

Недоліки:

• високий ступінь ризику.
  

Як бачимо, без кваліфікованої юридичної допомоги, покупцеві навряд чи вдасться розібратися у всіх тонкощах і нюансах придбання заставного майна. Економлячи на вартості покупки, на витратах на правову допомогу економити не варто.

Джерело: Prostopravo.com.ua