Новини світу кредитування та банківських послуг.

Чи виправдана покупка квартири, яка вже оформлена в кредит?

Купувати майно, на яке оформлено кредит, варто в тому випадку, якщо ціна його невелика, значна частина боргу виплачена, і оформлення переуступки боргу відбувається офіційно. Якщо немає дотримання всіх цих правил, йти на такий крок безглуздо. Взяти новий кредит буде значно простіше.

У західних і європейських країнах практика викупу майна, яке виступає в ролі застави, дуже поширена. По-перше, вартість такого майна значно нижче, банківські відсотки досить невеликі.

Вітчизняні банки дуже рідко погоджуються на перепродаж майна, що перебуває під заставою. Це відбувається, якщо для цього є вагомі причини (наприклад, переїзд кредитоотримувача на ПМЖ в іншу країну). Також істотним підставою для переуступки кредиту є покращення якості обслуговування цієї позики.

Якщо покупець переконає банк у тому, що він буде виплачувати кредит регулярно, без затримок, буде підтверджено його дохід і т.д. банк піде на переуступку кредиту і буде ставитися до нового позичальника з усією строгістю.

Багато читачів, подумають, так навіщо тоді йти на такі умови, якщо переуступка майже нічим не відрізняється від оформлення нового кредиту. У разі продажу майна, що виступає в ролі застави, виграє продавець, він отримує на руки суму, рівну різниці ринкової вартості і розміром виплати за кредитом. А покупець отримує в навантаження чужий кредит, вірніше невиплачений залишок по позиці. Так чи є сенс в операціях такого виду?

Безсумнівно, є, по-перше, при оформленні майна в кредит, банк зобов’язує позичальника внести початковий внесок в сумі не менше 15-30 відсотків від вартості. По-друге, при оформленні кредиту потрібно виплатити комісійний збір (1-2%), також потрібно оплатити послуги ріелтора (до 5 % вартості житла). Якщо сума кредиту значна, то істотну суму становитимуть всі ці нюанси.
Основною перевагою придбання житла, що знаходиться в кредиті, є його невелика вартість. Продавець, знаючи, що його майно виступає в якості застави за кредитом, призначає низьку ціну, і йде на поступки покупцям.

Людина, що збирається придбати таке майно, в свою чергу повинен уважно дивитися на умови кредитування, в яких знаходиться квартира (відсоткова ставка, строк виплати, штрафні санкції тощо). Адже зміна кредитоотримувача не веде до зміни умов позики. Тому всі умови варто ретельно вивчити, перш ніж погоджуватися на покупку.

При оформленні нового кредиту, умови позики пропонуються ті, що діють на даний момент, а при переуступці зберігаються вихідні умови кредитування. Як відомо тенденція на ринку кредитів така, що процентні ставки постійно знижуються, і брати на себе зобов’язання за «старим» кредиту вигідно тільки в тому випадку, якщо кредит узятий відносно недавно або був оформлений під час акції.

Права і свободи громадян при переуступці кредитів захищає закон, в Цивільному кодексі (ст.513, 521 і 1055) сказано, що заміна сторін в зобов’язанні, повинна бути закріплена договором, в тій же формі, що й основне зобов’язання. Тобто при переуступку боргу, продавець пише відповідну угоду на користь нового позичальника.

Угоду переуступки боргу оформляють у банку, у присутності нотаріуса, як правило, того, який укладав попередню угоду. Вартість послуг нотаріуса від 300 гривень, більш точно, залежить від суми заставленого майна.

Багато несумлінні громадяни, оформивши в кредит покупку автомобіля або квартири, тут же перепродують їх за генеральною довіреністю. Покупець у такому разі нічого не підозрює і довести банку, що він не знав про те, що дане майно знаходиться у заставі, дуже складно. Тому при покупці будь-якого майна, обов’язково консультуйтеся з юристами та фахівцями за кредитами, щоб перевірити «чистоту» купується об’єкта.

Дуже часто переуступають борг тоді, коли покупець хоче придбати конкретний об’єкт, квартиру або автомобіль, і знаходження бажаного об’єкта в заставі у банку, його особливо не цікавить.

Вигода для покупця є тоді, коли вартість придбаного об’єкта плюс сума залишку за кредитом нижче середньоринкової ціни, плюс ще й витрати на переоформлення, якщо в підсумку, ви заплатите менше, ніж середньоринковий рівень цін, то сенс придбати таке майно є.

Обов’язково при переуступці кредиту уточніть умови позики, переоформить банк на вас старий кредит або вам доведеться оформляти новий.

Дуже багато переуступають кредит неофіційно, своїм родичам або знайомим, з одного боку це вигідно, але з іншого боку, це дуже ризиковано і для продавця, і для покупця.

Давайте подивимося, у скільки обійдеться покупка автомобіля, що перебуває в заставі у банку.
Автомобіль Mitsubishi Lancer (2005 року випуску), середньою вартістю 18 тисяч доларів, був оформлений кредит на п’ять років, позика виплачується в гривні під 4 відсотки річних. За два роки була виплачена половина кредиту (8 000 16 000). Залишок кредиту 8000, витрати на переоформлення кредиту близько 800 доларів, плюс відрахування в Пенсійний Фонд (540 доларів), плата за реєстрацію в автоінспекції 150 доларів. Послуги нотаріуса 60-100 доларів. Оптимальна ціна для перепродажу даного автомобіля 9 200 доларів. Тобто, економиться 1-2 відсотка від сум кредиту, за рахунок того, що не треба сплачувати комісію банку за оформлення кредиту. Також вам ще доведеться оплатити страховку.

У наступному прикладі розрахуємо, скільки буде коштувати квартира в столиці. Трикімнатна квартира в Києві, середня вартість 250 000 доларів, оформлена в кредит на 20 років, позика виплачується в доларах, під 12 відсотків річних. Сума кредиту 100 000 доларів, протягом чотирьох років, кредит був погашений на 20 відсотків. Залишок по кредиту 80 000 доларів, супутні витрати близько 2, 5 тисяч доларів. Плюс ще 5 000 доларів відрахування в Пенсійний Фонд (1%) і держмито (1%), витрати на послуги нотаріуса 150-200 доларів. Оптимальна ціна за переуступку боргу 164 800 доларів. При цьому вам не доведеться оплачувати банку комісію (1-2 %), за оформлення кредиту, що не потрібно оплачувати послуги ріелторів (3-5%) та оцінювача (300-500 гривень).

У переуступки кредиту є свої плюси і мінуси.

Позитивними сторонами оформлення переуступки є: вартість майна (істотно нижче ніж середньоринкова), відсутність витрат на послуги посередників і комісії, можливість отримати майно в кредит без початкового внеску.

Негативними сторонами є те, що процентні ставки за «старим» кредиту можуть бути вище, ніж за новими кредитами, банк може відмовити в переуступки кредиту, так і знайти варіант вигідною переуступки не так-то просто, що б підходили всі параметри майна і кредитні умови.

На закінчення варто сказати, що вигоду придбання майна, що перебуває в заставі, потрібно ретельно прораховувати. Враховуючи всі складові, ціну, умови кредиту і т.д.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься.

Опитування
Які банківські послуги Вас цікавлять?