Кожен договір, укладений відповідно до вимог законодавства, має юридичну силу і здатний захистити Ваші права та інтереси у випадку виникнення спору.

Відповідно до частини першої статті 811 Цивільного кодексу України договір оренди житла укладається у письмовій формі. Мається на увазі проста письмова форма, яка не вимагає обов’язкового нотаріального засвідчення. Водночас відповідно до частини четвертої статті 209 Цивільного кодексу України правочин на вимогу однієї із сторін може бути завірений нотаріально. Імовірно, така дія лише послужить забезпеченням законності договору і додатковим захистом для кожної зі сторін у разі виникнення спору.

clip_image001Також варто згадати, що орендна плата, отримана в результаті здачі житла в оренду, є доходом фізичної особи і підлягає оподаткуванню. Згідно статті 170.1.5. Податкового кодексу України, якщо договір оренди житла нотаріально завіряється, нотаріус виступає податковим агентом і в день нотаріального завірення повинен направити відповідне повідомлення до податкової інспекції за податковою адресою платника податку (орендодавця).

Звертаємо увагою, що в договорі оренди житла мають бути прописані істотні умови, необхідні для такого роду договорів: предмет договору (будинок або квартира із зазначенням конкретної адреси), термін дії договору і оплата. Цих трьох умов буде достатньо, щоб договір вважався укладеним. Звичайно, бажано передбачити й інші умови, наприклад, максимально конкретно вказати права та обов’язки сторін, порядок розірвання договору. В іншому випадку, до неврегульованим сторонами положень договору будуть застосовуватися загальні положення Цивільного кодексу України.

Загальнопоширений міф про те, що договори оренди житла необхідно укладати в нотаріальній формі виходить з положень ч. 2 ст. 793 Цивільного кодексу України, яка встановлює: «Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню». Тому на практиці юристи, в договорі оренди житла прописують термін дії договору 35 місяців, з метою, нібито, уникнути вимоги нотаріального засвідчення.

Але у випадку оренди житла діє спеціальна норма, а саме норма закріплена в ч. 1 ст. 811 Цивільного кодексу України, де йдеться: «Договір найму житла укладається у письмовій формі». Відповідно договір оренди житла, якщо він навіть діє більш ніж на три роки, не підлягає нотаріальному посвідченню, але при цьому назва і зміст договору має прямо вказувати на те, що предметом договору є житло.

Що стосується укладення договору, коли від імені орендодавця виступає ріелтор, то між орендодавцем і ріелтором має бути укладений договір доручення. Форма договору доручення може бути як усної, так і письмової. При вирішенні питання про належну форму договору доручення слід керуватися загальними положеннями про форму угоди (ст. ст. 205 – 210 Цивільного кодексу) і форму договору (ст. 639 Цивільного кодексу). Форма довіреності, яка видається довірителем повіреному на вчинення юридичних дій, передбачених договором доручення, повинна відповідати формі, в якій відповідно до закону має вчинятися правочин (ст. 245 Цивільного кодексу), однак у кожному разі доручення видається в письмовій формі (ч. 3 ст . 244 Цивільного кодексу).

Тобто у ріелтора, керуючись ч. 1 ст. 245 Цивільного кодексу України, яка передбачає: «Форма довіреності повинна відповідати формі, в якій відповідно до закону має вчинятися правочин», – повинна бути довіреність в якій буде прописано правомочність укладати саме договору оренди житла.

При цьому сторони договору оренди житла завжди можуть, керуючись ч. 4 ст. 209 Цивільного кодексу України, нотаріально посвідчити договір. У цьому випадку і з’являються додаткові гарантії для сторін договору, які випливають з обов’язків нотаріуса передбаченої ч. 2 ст. 54 Закону України «Про нотаріат»: «Нотаріуси або посадові особи, які вчиняють нотаріальні дії, перевіряють, чи відповідає зміст засвідченної ними угоди вимогам закону і дійсним намірам сторін».

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься.


*